物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)難點(diǎn)多多

【來(lái)自實(shí)踐】

物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)難點(diǎn)多多

■ 劉家波 韓繼偉 劉駿

按照有關(guān)政策要求，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)以價(jià)格作為授予合同的主要考慮因素。據(jù)此，四川省廣漢市公共資源交易服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱中心）采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式先后承擔(dān)了廣漢市人民法院、廣漢市公安局等單位的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)工作，以最低評(píng)標(biāo)價(jià)法確定成交供應(yīng)商，但廣漢市人民法院的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目卻引起了供應(yīng)商的質(zhì)疑和投訴。

以此為鑒，考慮到隨著政府采購(gòu)的制度化、規(guī)范化以及持續(xù)性優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的工作要求，后期將有更多單位需要進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)，中心總結(jié)了物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目中的實(shí)踐難點(diǎn)，希望能夠在實(shí)踐中找到破解這些難點(diǎn)的方法。

難點(diǎn)一：在物業(yè)管理服務(wù)的采購(gòu)文件編制中，不能以人員數(shù)量、地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社保繳納等作為供應(yīng)商的配置要求，這樣會(huì)涉嫌設(shè)置投標(biāo)最低限價(jià)，以最低固定價(jià)格作為采購(gòu)文件的要求來(lái)排除潛在供應(yīng)商。依據(jù)《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法實(shí)施條例》第二十條的規(guī)定，上述要求構(gòu)成以不合理的條件對(duì)新成立的小企業(yè)、非公企業(yè)實(shí)行差別待遇或者歧視待遇。同時(shí)，這樣的配置要求會(huì)導(dǎo)致無(wú)法判斷供應(yīng)商的報(bào)價(jià)是否屬于低于成本報(bào)價(jià)，引發(fā)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。而且，低價(jià)往往意味著低值，導(dǎo)致采購(gòu)人對(duì)成交供應(yīng)商履約監(jiān)管難、風(fēng)險(xiǎn)大，進(jìn)而影響履約質(zhì)量。

難點(diǎn)二：低價(jià)中標(biāo)的供應(yīng)商，往往無(wú)法判定在低價(jià)的基礎(chǔ)上，是否有充足的人員和設(shè)備完成此物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。其他優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商會(huì)對(duì)此產(chǎn)生質(zhì)疑和投訴，對(duì)完成此項(xiàng)目的人員社保繳納情況進(jìn)行重點(diǎn)質(zhì)疑投訴。最低評(píng)標(biāo)價(jià)法涉嫌排除潛在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，長(zhǎng)此以往，容易產(chǎn)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，出現(xiàn)“雙輸”局面。

難點(diǎn)三：特定單位如公立醫(yī)院所涉及的保潔，其中需要涉及相關(guān)大型設(shè)備（包含放射類）消毒及環(huán)境消毒以滿足院感、傳染病、發(fā)熱門診等相關(guān)規(guī)定的要求，相對(duì)于其他機(jī)關(guān)事業(yè)單位的普通保潔服務(wù)類，需要更為專業(yè)的人員設(shè)備提供此項(xiàng)服務(wù)。此類采購(gòu)屬于明確服務(wù)環(huán)境及服務(wù)規(guī)范等專業(yè)性要求采購(gòu)，采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法是否適合，仍需探討。

目前，政府采購(gòu)的評(píng)審方法包括綜合評(píng)分法和最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)適用綜合評(píng)分法和最低評(píng)標(biāo)價(jià)法；競(jìng)爭(zhēng)性磋商適用綜合評(píng)分法；競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)適用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。

《政府采購(gòu)需求管理辦法》第十九條規(guī)定：“采購(gòu)需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購(gòu)項(xiàng)目，如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢價(jià)方式采購(gòu)，以價(jià)格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價(jià)或者固定單價(jià)的定價(jià)方式。”有關(guān)部門對(duì)此問(wèn)題的解讀為：“物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先采用詢價(jià)、公開招標(biāo)采購(gòu)方式，評(píng)審辦法主要使用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法?！?/p>

采購(gòu)人是第一責(zé)任人，也是采購(gòu)意愿直接體現(xiàn)的管理者。物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)注重質(zhì)量和效益。物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目具有特殊性，既包括常規(guī)性的保潔、保安、會(huì)議、用車等服務(wù)內(nèi)容，還包括臨時(shí)性的，以及許多采購(gòu)文件難以表述的內(nèi)容。只有人員和設(shè)備等方面都配置充足的供應(yīng)商，才能更有保障、更圓滿地完成物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。

評(píng)審因素的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)人所提供服務(wù)質(zhì)量相關(guān)，包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、技術(shù)或服務(wù)水平、履約能力、售后服務(wù)等。但是目前在物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)中，主要采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，難以完全滿足采購(gòu)人的需求。

結(jié)合實(shí)際，筆者建議，在此后的物業(yè)管理服務(wù)政府采購(gòu)項(xiàng)目中，可以適當(dāng)考慮采用綜合評(píng)分法來(lái)完成招標(biāo)。為更好地體現(xiàn)采購(gòu)人的需求，在考慮價(jià)格的同時(shí)，把相應(yīng)的滿足服務(wù)質(zhì)量的各種設(shè)備、人員要求列入綜合評(píng)審因素，這樣可以達(dá)到讓采購(gòu)人和供應(yīng)商都滿意的雙贏局面，以推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：四川省廣漢市公共資源交易服務(wù)中心）

知識(shí)多一點(diǎn)

《政府采購(gòu)需求管理辦法》

第十九條 采購(gòu)方式、評(píng)審方法和定價(jià)方式的選擇應(yīng)當(dāng)符合法定適用情形和采購(gòu)需求特點(diǎn)，其中，達(dá)到公開招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，因特殊情況需要采用公開招標(biāo)以外的采購(gòu)方式的，應(yīng)當(dāng)依法獲得批準(zhǔn)。采購(gòu)需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購(gòu)項(xiàng)目，如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢價(jià)方式采購(gòu)，以價(jià)格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價(jià)或者固定單價(jià)的定價(jià)方式。

采購(gòu)需求客觀、明確，且技術(shù)較復(fù)雜或者專業(yè)性較強(qiáng)的采購(gòu)項(xiàng)目，如大型裝備、咨詢服務(wù)等，一般采用招標(biāo)、談判（磋商）方式采購(gòu)，通過(guò)綜合性評(píng)審選擇性價(jià)比最優(yōu)的產(chǎn)品，采用固定總價(jià)或者固定單價(jià)的定價(jià)方式。

不能完全確定客觀指標(biāo)，需由供應(yīng)商提供設(shè)計(jì)方案、解決方案或者組織方案的采購(gòu)項(xiàng)目，如首購(gòu)訂購(gòu)、設(shè)計(jì)服務(wù)、政府和社會(huì)資本合作等，一般采用談判（磋商）方式采購(gòu)，綜合考慮以單方案報(bào)價(jià)、多方案報(bào)價(jià)以及性價(jià)比要求等因素選擇評(píng)審方法，并根據(jù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的要求，采取固定總價(jià)或者固定單價(jià)、成本補(bǔ)償、績(jī)效激勵(lì)等單一或者組合定價(jià)方式。

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